김우진 박사    (사) 주거환경연구원장

■주택시장의 이해

지난 2019년 말과 2020년 초에 많은 연구기관과 전문가들은 2020년 서울의 주택가격은 보합 내지 하락할 것으로 전망했다. 
그 근거로 3년 전인 2017년 착공허가를 받은 주택수가 약 6년만에 최고를 기록했으며, 이때 착공한 주택들이 2020년에 준공되어 입주가 될 것이라는 점이다. 
이에 더해 정부의 각종 금융규제와 세제 강화로 수요 또한 위축 될 것이라 본 것이었다. 
그러나 그 결과는?, 
“부동산 투기와의 전쟁(戰爭)”까지 선언할 지경에 이르렀다. 
 이러한 상황에 이르게 된 근본원인은 크게 2가지라 생각된다. 
첫째, 주택의 공급 탄력성이 거의 “0”라는 점이다. 
즉, 수요가 급증해 가격이 급등해도 이러한 수요에 대응하여 주택이 공급되기 까지는 빨라야 3년이라는 시간이 소요된다. 
농수산물의 경우는 풍작일 경우 정부에서 수매하여 창고에 비축해 놓았다가 겨울철이나 흉작으로 가격이 급등할 때 시중에 풀어 어느 정도 가격 조절을 하고 있다. 
그러나 우리는 이러한 비축 주택이 없어 가격이 상승할 때는 상승이 또 상승을 부르는 악순환에 빠지곤 한다. 
둘째, 주택가격 변동에 대해 많은 연구기관과 전문가들이 예측하지만, 지난 결과를 놓고 보자면 동전 던지기와 같다. 
미국의 경우 빅데이터(Big-data) 분석을 해 보니 경제가 상승하기 전에 나타나는 징후가 교통량이 늘어나기 시작한다는 것이다. 
우리도 주택가격이 상승하거나 혹은 하락하는 징후를 사전에 객관적으로 파악할 수 있다면 선제 대응을 할 있어 “투기와의 전쟁”에까지는 이르지 않을 것이다.  
 따라서 주택시장을 안정화시키기 위해서는 “주택비축제도”를 구축하고 주택경기 변동의 징후를 사전에 파악할 수 있도록 “Big-data 분석원”을 SH공사에 설치하는 것이다.

■주택비축제도 구축 

주택비축제도를 만드는데, 사용 수단은 “리츠”가 적합하다. 
왜냐하면 시민들로부터 투자를 받을 수 있기 때문이다. 
시민 투자에 대해서는 일정 수익을 돌려주어야 하며, 현행 리츠는 상법상 주식회사로 시민 투자를 받을 수 있고 배당이 가능한 수단이다. 
 “(가칭)주택비축리츠”는 단지 기존 주택만 매입하자는 것이 아니다. 
지금 공급하려고 하는 신규택지들 예를 들어 서울의료원 부지, 성동구치소 부지, 태릉 골프장 부지 등의 개발을 공공임대주택과 분양주택으로만 개발하지 말고, 공공임대주택과 “리츠” 개발 그리고 필요하면 일부를 분양주택으로 개발하자는 것이다.  
이러한 부지들은 공공이용 토지라 공시지가는 매우 낮게 평가되어 있다. 
공공분양이라 하더라도 분양가 상한제를 적용 받으므로 낮은 공시지가와 표준건축비로 분양하면, 정말 로또분양이 된다. 
이 부지의 일부를 “(가칭)주택비축리츠”로 개발해서 준공하고 곧바로 분양하지 말고 임대로 운영하고 있다가 주택가격 상승기에는 매각하여 주택경기 조절 기능을 수행하자는 것이다. 
이렇게 임대 후 분양 시 ‘상한제’가 적용되지 않아 “로또분양” 논란이 해소된다. 
“(가칭)주택비축리츠” 설립 자본금에 대해서는 공공은 보유 시유지나, 공사가 보유하고 있는 토지를 현물 출자하고 (자본금의 약 25% 정도), 나머지 자본금(75%)은 공모를 통해 시중에 넘쳐나는 부동자금을 건설자금으로 흡수하자는 것이다. 
또한 미분양 주택을 구입하기 위해 자본금을 늘여야 한다면, 서울시가 표준건축비로 사서 보유하는 용적률 인센티브 공공회수 주택을 “(가칭)주택비축리츠” 자본금으로 현물출자 하여 공공투자 재원을 확보하면 된다. 
따라서 서울시나 SH 공사는 “(가칭)주택비축리츠”를 만들기 위한 재원부족 문제는 걱정하지 않아도 된다. (‘공유재산 및 물품관리법’에 개발을 위한 서울시 보유 일반자산의 현물출자가 가능하다)
“리츠”는 상법상의 주식회사이므로 공공임대주택과 달리 시중 임대료를 받을 수 있다. 
그러나 서울시나 공사가 보유하고 있는 토지를 대상으로 개발하고, 공공 25%는 보통주를 출자하는 반면, 75%는 의결권 없는 우선주로 공모하면, 서울시에서 “리츠” 보유 주택의 임대료를 조정할 수 있다.(예를 들어 주변임대료의 80% 수준 등)  
따라서 서울시 임대주택 공급체계는 현재 ① 공공임대주택과 ② 민간 임대주택으로 이분화 되어 있는 것을, Ⓐ 저소득 가구를 주 대상으로 하는 공공임대주택 Ⓑ 소득은 있으나 자산이 적은 맞벌이 부부 등을 대상으로 하는 “(가칭)주택비축리츠” 임대주택 Ⓒ 일반 민간임대주택으로 선택의 폭을 넓히는 것이다. 
통상적으로 저소득 가구 대상 공공임대주택은 자발적 이주율이 적으나 시중의 민간 임대주택들의 이주율은 직장이나, 자녀 교육 등의 이유로 년 전체 재고의 12% 정도 된다. 
따라서 주택조절기능을 수행한다고 강제로 임차인들 쫓아내는 것이 아니라 자발적 이주를 하는 가구들의 주택과 또한 자가를 구입하려는 기존 세입자들에게 시중의 90% 가격으로 매각하는 것이다. 
이러한 “(가칭)주택비축리츠”를 설립하여, 공공용지에 신규건설하는 주택과 서울시가 구입하는 용적률인센티브 주택 그리고 미분양시는 일반 주택의 매입 등을 통해 20만호 정도를 확보하고 있다면 서울시의 주택가격 조절 기능을 충분히 수행할 수 있다. 
참고로 매년 거래되는 주택은 전체 재고의 약 5% 정도이다. 
따라서 서울시의 경우 15만호 정도가 매년 거래되므로 “(가칭)주택비축리츠”의 세입자들이 자발적 이주한 주택들(약 2만호)을 주변 시세보다 조금 낮은 가격으로 매물로 내 놓으면 가격 상승을 안정시키는 역할을 충분히 할 수 있을 것이다. 
특히 현 정부가 발표한 개발지는 시내 요지이며, 용적률 인센티브 공공회수 주택 역시 시내 요지 이므로 가격 조절 기능을 잘 수행할 수 있을 것이다. 
이 뿐만 아니라 “(가칭)주택비축리츠”를 활용하여 강･남북 균형개발을 도모할 수 있다. 
강남의 수익성 높은 주택개발사업과 함께 강북의 수익성이 낮은 개발사업(예, 홍릉의 바이오 센터 개발사업)도 “(가칭)주택비축리츠”로 개발하면, 강남 개발이익으로 강북을 개발하는 것과 같은 결과이다. 
즉, 같은 규모의 강남의 개발사업의 수익률이 9%이고 강북의 개발사업의 수익률은 1%에 불과한 경우, 두 사업을 합치면 수익률 5%의 사업이 된다. 
그러나 지방공기업인 SH공사는 2개의 사업을 묶어서 사업을 하지 못하고 각각 사업을 수행해야 한다. 
이럴 경우 강북의 사업은 공사채 발행 최소 수익률에 미달되기 때문에 공사채 발행을 할 수 없다. 
강북 개발사업은 자금조달 방법이 없어 방치하게 된다. 
또한 1% 수익률로는 민간 업체도 참여하기 힘들다. 
점차 강남･북간 양극화가 심화되고 있는 실정이다. 
이를 몇 개의 사업을 합쳐서 개발할 수 있고 정부의 공사채 발행을 허락받을 필요가 없는 “(가칭)주택비축리츠”를 활용하면 수익률 5%가 되고, 우선주의 최소 배당률 6%로 가정하면 투자시민(자본금 75%)에게 6% 배당을 하고 공공(보통주)은 남는 수익만 배당 받아도 2%가 되므로 강북 개발이 이루어 질 수 있는 것이다. 

■SH 공사 내 “빅데이터 분석원” 설치 

넷프릭스나 아마존의 경우 초기에는 비평가들이나 전문가들이 영화나 책을 소개해 주곤 했다. 그러나 최근에는 모든 고객들의 구매 내역과 클릭한 목록을 데이터베이스에 기록하고, 이를 분석해 소비자의 소비 취향과 관심사를 파악한다. 
이런 빅 데이터의 활용을 통해 고객별로 '추천 상품(레코멘데이션)'을 표시, 고객 한사람 한사람의 취미나 선호경향을 찾아 그와 일치한다고 생각되는 상품을 고객에게 자동적으로 제시하는 것으로 발전하였다. 
빅데이트를 통해 추전한 영화나 책의 구매율이 비평가들이나 전문가들이 추천한 것보다 훨씬 높았다. 
월마트에서는 각 제품의 매출자료와 기후자료와의 연관관계를 살펴보니 허리케인이 오기전에 Pop-Tarts (미국인의 아침 스넥)의 매출이 급증한다는 것을 발견하였다. 
허리케인 예보가 있으면 Pop-Tarts를 매장 전면에 배치하여 소비자의 편리성을 고양하고 매출을 증가 시킬 수 있었다. 
또 다른 예로, 뉴욕의 맨하탄만 해도 51,000개의 맨홀이 있다. 
맨홀 밑에는 가스관이나 각종 선로가 얽혀있는데 가끔 가스유출 등의 이유로 증가한 압력 때문에 쇠로 만든 맨홀 뚜껑이 폭발하듯 튀어 올라 인명사고를 유발하기도 했다. 
뉴욕시는 전체 맨홀을 수시로 점검하는 수밖에 없었고, 이에 따른 비용이나 인력 낭비가 막대했다. Rubin과 그녀의 팀은 106개의 변수를 가지고 big-data 분석을 했다. 
그 결과 맨홀의 폭발의 징후를 사전에 파악할 수 있는 모델을 개발하였다. 
이에 따라 맞춤 점검, 사전 조치를 할 수 있어 예산 절감은 물론 인명사고를 획기적으로 줄 일 수 있었다.  
싱가포르는 차량의 기하급수적인 증가로 인한 교통체증을 줄이기 위해 빅데이터를 이용해 교통량 예측 시스템을 도입하였다. 싱가포르는 이 시스템을 통해 85% 이상의 정확성으로 교통량을 측정하고 있다.
정부에는 건축허가, 착공, 준공, 매매, 임대자료 뿐만 아니라 가족 수, 소득, 납부세금, 상수도, 전력사용 등등 어마어마한 Data를 가지고 있다. 그러나 정부가 가지고 있는 자료는 개인 사생활을 침해 할 수 있는 내용이 많아 민간 빅데이터 분석기업이 마음대로 사용할 수 있게 할 수는 없다. 
SH 공사에 「Big-Data 분석원」 (일종의 빅데이터 풀랫폼)을 만들어, 향후 주택가격 변동이나 임대료 변동을 사전 예측하여 이에 따라 공급계획이나 금융대책 등을 선제적으로 시행하여 시장을 안정시키는 것이 부동산 투기를 예방하는 효과적이고 긍정적 방법이 될 것이다. 
더 나아가 이를 “주택비축리츠”와 연계하여, 주택가격이 오를 것으로 예측되면 직장 등의 이유로 자발적으로 이주한 리츠 임대주택에 새로운 임차 가구를 들이지 말고 시중보다 조금 낮은 가격으로 매물로 내어놓아 주택가격을 선제적으로 안정시키는 것이다. 
이러한 대책은 가격상승이 상승을 부르는 지금 정부가 범한 실책을 막을 수 있는 것이다. 
결론적으로 집을 사는 시민을 잠재적 범죄자로 보는 「부동산 정보분석원」을 만들 것이 아니라 부동산 가격상승이나 임대료 폭등을 사전에 예측 대응할 수 있는 「Big-Data 분석원」을 만들어야 한다. 이러한 빅데이트 풀랫폼에 저장된 datasets은 안전하고 쾌적한 도시를 가꾸는 도시관리에도 활용될 수 있을 것이다. 

<김우진 박사 프로필>

본적 : 경남 합천군 삼가면 금리 557번지
현주소 : 서울시 송파구 양재대로 1218
현직 : (사) 주거환경연구원 원장

□ 학력사항
◦ 1992. 1.～1995. 3. : 영국, Glasgow University, Town and Regional Planning, Ph.D
◦ 1983. 3. ～1985. 2. : 서울대학교 환경대학원, 도시계획학 석사
◦ 1979. 2. ～1983. 2. : 부산대학교 사회과학대학 사회학과 학사

□ 주요경력
◦ 1988. 1. ～1989. 6. : 서울대학교 환경계획연구소, 책임연구원
◦ 1989. 6. ～1991. 8. : 부산시 도시계획상임기획단, 연구위원
◦ 1991. 8. ～1995. 5. : 영국 유학
◦ 1995. 5. ～2000. 4. : 주택산업연구원, 기획조정실장
◦ 2000. 4. ～2002. 12 : (주) 코리츠 대표이사
◦ 2003. 1 ～ 2011. 2 : (주)우림건설 부사장, 겸 (사)주거환경연구원 원장
◦ 2013.10 ～ 2014. 5 : 국제자산신탁(주) 부사장, 겸 (사)주거환경연구원장
◦ 2015. 2 ～ 2016. 6 : SH 서울주택도시공사 기획경영본부장
◦ 2016. 7 ～ 2019. 4 : 서울투자운용(주) 대표이사, 겸 (사)주거환경연구원장
○ 2019. 4 ～ 현재 : (사)주거환경연구원장

□ 사업경력 
◦ 주택산업연구원 : 삼성건설 타워팰리스, 향･층･조망 등에 따른 가격 차등화(Hedonic Functions) 등 
◦ 부동산 자산관리회사 코리츠(AMC : KOREITs) 설립
◦ 우림건설 부사장 : 우림건설(주)의 모기업과 계열사 간 분할, 합병(임대주택 건설에 따른 우림건설 부채비율 3,000%를 250%로, 투기등급→투자등급)
   - PF 및 부동산펀드 조성을 위한 기반 마련
◦ 국내 최초 해외부동산투자펀드 설립 - 우림건설(주)의 미국 캔자스 시티 프로젝트를 대상으로, 이후 부동산펀드로 중국 곤산 태극사업(3,800세대 주택단지 개발) 및 카자흐스탄 애플타운(3,400세대 단지 개발사업) 추진.
◦ 민자도로 사업 제안 수주 ; 화성시 비봉-매송간 민자도로사업
◦ BTL 사업 ; 진해 해군관사, 단국대 기숙사 BTL사업 등
◦ 알제리에 한국적 신도시 제안, 수주 - 부이난 신도시
◦ 알제리 부그줄 부지조성공사 (우림, 대우, 삼환 컨소시움)
◦ 알제리 아인세프라 하수처리장 수주 (우림, 효성 컨소시움)
◦ 현지 금융을 활용한 알제리 시디압델라 신도시 중심상업지역 개발사업
◦ 알제리 정통부와 합작 신도시 비즈니스 센터 조성사업
◦ 알제리 시디압델라 신도시 자문관
◦ 세네갈 주택 10만호 건설계약
◦ SH공사 : SH공사가 도시개발 사업을 위한 도시공사 기능을 강화하기 위해 “SH공사”를 “SH서울주택도시공사”로 사명 개정 및 공공개발사업 본부 설립
◦ 서울시의 우수 도시 관리(상하수도, 교통 시스템, 전기‧통신 등의 관리) 시스템의 해외 수출을 위한 “해외 정책 수출 사업단” 설치 - 해외업무
◦ SH공사 “서울리츠” 개발․설립
  - 국내 최초 토지임대부 리츠 개발 및 설립
  - 리츠를 통해 SH공사 부채 1조원 감축(부채비율 240%→232%로 축소) 
○ 서울투자운영(주)에서 국내최초 “공공임대주택리츠” 1호 설립, 재개발 임대주택을 대상으로 하는 “재개발임대주택리츠”, 창동역 인근 공유지를 대상으로 “창동도시재생리츠”, “사회주택리츠”, “토지임대부사회주택리츠” 등 공공리츠 개발, 설립

□ 정부정책 및 사회활동 참여경력
◦ 서울시 도봉구청 도시계획위원(‘95. 12.～’96. 12.)
◦ 재정경제부 핵심규제개혁평가단원, 
◦ 건설교통부 21C 주택정책수립반 제도개선반장, 
   건설교통부 21C 도시정책수립반 도시개발제도반원, 
   건설교통부 “자체심사평가위원”, 
   건설교통부 “주거환경 정책개발 전문가 협의회”위원, 
   건설교통부 “친환경건축물인증위원회”위원, 
◦ 서울시 “21C 기획위원회”위원, 
◦ 도시연구소 이사,  
◦ 한국디벨로퍼협회 정책기획단장, 
◦ 인천시 ‘누구나 집’ 프로젝트 TFT 위원
◦ 한나라당 이명박 대통령후보 정책공약(부동산분야)팀 정책위원
  - 한국토지공사와 한국주택공사 통합 공약 등 발의
◦ 현, 부동산금융투자포럼, 정책위원장

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